טכנולוגיית בלוקצ'יין בטרנספורמציה של נדל"ן

טכנולוגיית בלוקצ'יין בטרנספורמציה  של נדל"ן
מאת: ישי טנצר, 31.7.18, 16:30

ארגון איטריום (ethereum) הציע סטנדרט חדש ERC-721, שנועד לתת פתרון לניהול זכויות מרובות. הפרוטוקול המוצע טרם התקבל סופית אך ברגע שזה יקרה, זה יפתח דרך סלולה ליצר טוקנים המייצגים זכויות מרובות בנכס, שמתאימות מאוד לעולם הנדל"ן.
 
כולם מדברים על כך, שטכנולוגית הבלוקצ'יין מביאה פוטנציאל שינוי אדיר, שיכול לשנות מקצה לקצה מודלים עסקיים בתחומים שונים. מאמר זה עוסק בפוטנציאל, שבלוקצ'יין יכול להביא לתחום הנדל"ן.
 
תחום הנדל"ן הוא אחד התחומים, שפחות השתנו לאורך השנים. המודלים הכלכליים, לפיו התחום פועל, נחשבים למבוססים, ולכן, השקעת נדל"ן נחשבת לרוב השקעה בטוחה. זהו גם תחום, שנגיש בד"כ רק למשקיעים מבוססים, כיוון שהשקעה בנדל"ן דורשת סכומים גבוהים.
 
יחידת נדל"ן עולה הרבה כסף. האם אני יכול לקנות יחידה קטנה מאוד, שתתאים לתקציב מוגבל?
זהו שלא. רישום ברשם מקרקעין מתבצע ביחידות שלמות (דירה, קומה, בניין). אין אפשרות לחלק את הנכס ליחידות קטנות ולרשום כל אחת בנפרד.
 
למה לא?
אחד הדברים המקשים מאוד על התחום זה שימוש בשיטות ישנות לרישום ואחזקת מידע על נכסי נדל"ן. המידע מוחזק במערכות מחשב ישנות, שלא פתוחות ולא מדברות בינן לבין עצמן. חלק מהמידע מוחזק אפילו על הנייר בלי שעבר סריקה לדיגיטל. באמצעים אלה אין אפשרות לנהל רישום בגרנולריות יותר גבוהה.
 
מה לגבי אנשים פרטיים עם תקציב מוגבל?
במידה והם רוצים להשקיע בנכס נדל"ן הם פונים לגופי השקעות ומצטרפים כחלק ממשקיעי קבוצת רכישה בנכס.
 
מה הבעיה עם זה?
רישום זכויות. במודל זה הנכס נרשם על שם גוף השקעה ולו יש התחייבויות חוזיות כלפי המשקיעים. אבל מה קורה אם גוף השקעה פושט רגל? המשקיעים עלולים למצוא את עצמם מאבדים את כל הזכויות בנכס, שכלל לא היה רשום על שמם.
 
כ"כ, אין אפשרות למסחר חופשי בזכויות בנדל"ן משותף ואין דרך קלה להעביר את כלל הזכויות או חלקם לגורם שלישי.
 
אולם, בזכות טכנולוגיות הבלוקצ'יין הדמוקרטיזציה מגיעה גם לתחום זה.
 
אחד היתרונות והתכונות הבולטות של בלוקצ'יין זה שאין צורך בגורם מרכזי אחד שכולם סומכים עליו.
 
הבלוקצ'יין מהווה שרשרת בלוקים של נתונים. כל בלוק "מכיר" את הבלוק הקודם בשרשרת.
 
התכונה החשובה ביותר של Blockchain היא, שהוא נשמר בצורה מבוזרת ונגיש בצורה חופשית פחות או יותר לכל גורם באינטרנט. זה מושג עי"כ, שחברי הקהילה מתפעלים עותקים של Blockchain ברשת (זה נקרה Node בשפה המקצועית).
 
כל פעם, שיש צורך לרשום עסקה, חייבים, שכל ה-Nodes יקבלו אותה ויסכימו על אופן הרישום שלה.
 
רישום מידע בבלוקצ'יין נקרא תהליך טוקנזציה של מידע. נוצר לנו טוקן המייצג רישום מידע בבלוקצ'יין.
 
אזי מה אנו מקבלים?
בזכות טוקנזציה אנו מקבלים יכולת ניהול זכויות בכל גרנולריות, יכולת רישום זכויות מדויקת פר משקיע, יכולת העברת זכויות ומסחר בהן והרבה שקיפות.
 
תחשבו על ההשפעה האדירה של העובדה, שכל המידע זמין ונגיש לכולם ואפשר להתחקות ולראות את כל הפעולות והעברות בעלות, שעבר כל חלק ביחידה.
 
יתרון חשוב נוסף של טכנולוגיית בלוקצ'יין זו יכולת שימוש בחוזים חכמים (smart contracts).
 
חוזה חכם זה שימוש בפרוטוקול תוכנה הרץ על גבי הבלוקצ'יין לביצוע טרנזקציה בין שני צדדים בלי שיצטרכו להסתמך על צד שלישי (המתווך). חוזים חכמים נותנים לנו גמישות רבה הרבה יותר מחוזי הנייר הרגילים ומאפשרים לבצע העברה מדויקת של זכויות בהתאם למגבלות שתוגדרנה (הגבלת תקופה, חלק מהזכויות). זה פתח למודלים כלכלים חדשים, שיכולים לשנות את שוק הנדל"ן מהקצה אל הקצה.
 
אוקי, אבל ישנם כבר מטבעות קריפטו רבים, האם אפשר להשתמש בהם?
לא בדיוק. לרוב המטבעות יש ערך אחד (ערך כספי) כאשר בנדל"ן יכולים להיות זכויות מרובות לכל משקיע (זכות בעלות, זכות דוידנד, זכות בשכר דירה ועוד). ארגון איטריום (ethereum), שעומד מאחורי המטבע קריפטו הפופולרי אחרי ביטקוין, הציע סטנדרט חדש ERC-721, שנועד לתת פתרון לניהול זכויות מרובות. הפרוטוקול המוצע טרם התקבל סופית, אך ברגע שזה יקרה, זה יפתח דרך סלולה ליצר טוקנים המייצגים זכויות מרובות בנכס, שמתאימות מאוד לעולם הנדל"ן.

נשמע טוב מידי. איפה הקשיים?
העולם אכן לא ורוד. עם שפע האפשרויות הנפתחות ישנם אתגרים רבים גם בתחום הטכנולוגי וגם בנושא הרגולטורי. כדי שרישום נכסי נדל"ן יהיה חוקי נדרש שינוי רגולטורי בחוקים, שיסדיר את הנושא. כמו עם כל טכנולוגיה חדשה, יש גם את האתגר של ה"ביצה והתרנגולת". צריך קליטת הטכנולוגיה ע"י הקונים והמוכרים כדי להפוך אותה למקובלת ושימושית.
 
התחום זוכה לתשומת לב מוגברת גם מתאגידי ענק וגם מסטארטאפים. כך, שאני מצפה לראות התקדמות דרמטיית בשנים הקרובות, כי לאחרונה כבר רואים פרויקטים בנושא הנדל"ן.
 
חלקם באים מסטארטאפים וחלקם מגופי השקעות, שמבינים, שהתחום עומד להשתנות ורוצים להיות על הגל. מדהים לראות את הרעיונות החדשים שצצים. למשל, במקום למכור נכס לקונה אחד במחיר השוק, לאפשר לחלק אותו ליחידות קטנות יותר (טוקנזציה) ולמכור למספר קונים במחיר גבוה יותר, או העברת זכות לשכר דירה עבור הנכס לתקופה קצובה, שיוצרת כלי פיננסי חדש. הרעיונות הם אינסופיים במיוחד בהתחשב בעובדה, שאנו ממש בתחילת הדרך והגילויים הרבים עוד לפנינו.
 
מאת: ישי טנצר, יולי 2018.
מנכ"ל איניטק - בית תוכנה לפיתוח מוצריים דיגיטליים.
https://www.initech.co.il//
contact@initech.co.il